房屋养老金是啥？需要老百姓掏钱吗[朗读]

8月23日，在国务院新闻办公室举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，住房和城乡建设部副部长董建国表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险这三项制度，构建全生命周期的房屋安全管理长效机制，上海等22个城市目前正在开展试点。
一石激起千层浪，房屋养老金制度引发广泛关注，不少网友发出疑问：房屋养老金从哪里来？需要业主掏钱吗？对此，住建部官网25日连发4篇文章解读称，房屋养老金制度是为保障房屋安全所作的兜底性制度保障，公共账户不会为居民增加负担。
专家解读，房屋养老金等制度设计是为顺应我国住房进入存量时代的大趋势，我国迫切需要从公共维修基金升级到房屋养老金制度。未来房屋养老金的公共账户如何构成，尚待进一步观察。
——为何要为房屋“养老”
事实上，引发舆论关注的房屋养老金等制度并非新提法。早在2022年5月，国务院办公厅就印发《全国自建房安全专项整治工作方案》，就提出“完善房屋质量安全强制性标准，研究建立房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险等制度”
2023年以来，住建部多次公开表态，要研究建立房屋养老金制度。如2023年3月，住建等15个部门联合发布《关于加强经营性自建房安全管理的通知》，要求各地积极探索创新房屋安全管理方式方法，开展房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险试点。
8月23日的发布会上，董建国也介绍，目前已有上海等22个城市正开展房屋养老金相关试点。观察人士说，这说明房屋养老金从概念、制度层面，已经基本形成一定的套路和框架。而大规模的试点同时铺开，是为了快速获得经验、进而全面推广。
事实上，多地早已展开房屋养老金制度的相关探索。比如，今年5月宁波就将城镇房屋安全管理三项制度试点方案上报住建部。在山东烟台，正探索建立城市住宅养老金、城市住宅体检、城市住宅保险等制度，莱山区率先试点。
就在近期，上海市十六届人大常委会第十五次会议（扩大）上，上海市市长龚正明确，截至2023年底，上海全市城镇既有住房建筑面积超过7.6亿平方米，大量房屋开始步入“中老年”。为此，上海将探索实施房屋定期体检、房屋安全保险、房屋养老金三项制度。会议明确，三项制度今年先行在浦东等区开展试点，明年将在试点基础上全市推开。
那么，我国为何要建立房屋养老金制度？房屋也要“养老”
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，出台房屋养老金等制度，是为顺应住房进入存量时代的大势，居民对于住房的需求从“有没有”转向“好不好”。“房屋同一个进入中年的生命体是一样的，也进入了需要体检、养老和通过保险来增加未来养老金的时代。”
事实上，住建部党组书记、部长倪虹早在2023年6月便曾发表署名文章提出，我国住房发展已经从总量短缺转为结构性供给不足，进入结构优化和品质提升的发展时期，城市发展由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重。要研究建立房屋体检、养老、保险三项制度，为房屋提供全生命周期安全保障，让人民群众的居住生活更加舒适美好。
值得关注的是，政府建立类似房屋养老金不是我国独有，一些国家也有类似制度。比如韩国政府通过发行彩票、政府出售土地收益、收取的房地产税和房地产交易税一部分以及其他，已归集了数量可观的住房基金，用于突发性房屋安全管理和更新补助。
——房屋“养老”，钱从哪里来。
对于这个话题，人们最关心的是：房屋养老金的钱从哪里来？会增加老百姓的负担吗？有网友甚至表示，房屋养老金就是变相的房产税。
8月25日，一则关于“房屋养老金的收费标准”的传言在社交平台引起热议。传言称，“上海浦东试点房屋养老金的收费标准提前透露，主要依据房屋的面积和楼层而定”。“上海网络辟谣”微信号当日发文辟谣称，该传言不实。核查发现传言所涉的具体数字，在2011年外省市发布的专项维修资金管理办法操作细则（试行）里就已出现，并非房屋养老金的收费细则。
事实上，对于房屋养老金的资金来源，董建国在发布会上专门作了介绍：“特别说一下房屋养老金，个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来。”
董建国所提到的住房专项维修资金是什么？根据住建部《住宅专项维修资金管理办法》的规定，房屋专项维修资金是专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。从2004年开始，住宅专项维修资金已是办理房屋产权证时必须缴纳的费用。
在李宇嘉看来，这项资金最大的问题是“钱不够”。所谓的“钱不够”，是指该项资金“应缴未缴”或“未足额缴纳”
住建部官网25日转发的《建筑》杂志一篇文章引述浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬的观点称，尽管住房专项维修基金在保障小区公共部位日常维护和电梯等设施更新中发挥重要作用，但因数量十分有限，已难以满足城市房屋安全维护和老旧小区更新需要。
除了“钱不够”外，该基金另一大问题是利用率低。上海市房地产科学研究院一份报告指出，目前，全国住宅专项维修资金结余超过 1万亿元，上海、北京、杭州等城市结余超过百亿元，但累计使用资金仅占累计归集资金的10%左右，大量资金沉淀未有效利用。
在上海易居房地产研究院副院长严跃进看来，个人在购房时已缴纳过住宅专项维修基金，房屋养老金公共账户不增加购房人的负担。这次的房屋养老金试点，主要是使用公共资金建立房屋养老金公共账户，“政府出钱让我们的‘老房子’变成‘好房子’”
那么，公共账户的资金是否需要居民承担。
这一问题虽然没有在发布会上详细阐述，但住建部官网25日转发《中国建筑报》的一篇文章引述中央财经大学教授、法学院院长尹飞的观点称，目前房屋养老金公共账户的款项来自于公共资金，按照“不增加个人负担，不减损个人权益”的原则，由地方政府探索资金筹集渠道。此次建立的房屋养老金公共账户不会加重业主负担。
李宇嘉认为，如同个人养老金制度一样，房屋养老金应由几个支柱构成，也有个人账户和公共账户。其中，第一支柱就是公共维修基金，由全体业主在购买新房时归集和共同所有，进入个人账户。“应归未归”或未足额归集，要查漏补缺、追溯补齐；第二支柱包括一定比例土地出让金、财政奖补，公共维修资金增值收益，公积金增值收益等，这些进入公共账户。第三支柱，则是商业性质房屋养老金，包括房屋综合安全保险以及商业性房屋养老补充。
值得关注的是，由住建部主管的全国性学术期刊《中国房地产金融》2024年03期刊登的《我国房屋养老金制度：背景与框架》的论文设想，房屋养老金可以参考社会基本养老保险的框架，将房屋养老金账户分成了三种：公共账户、个人账户以及补充账户。其中后两种与居民相关。
文章提出，个人账户资金主要依托于已有的住宅专项维修资金，是由房屋安全责任人强制缴纳，包括住宅专项维修资金及其增值收益；补充账户则用于自有部分出现严重损坏影响公共安全的情况下，业主自筹资金及公共账户划转鼓励补贴资金的存储，以个人自筹资金为主，自筹资金可以从住房公积金提取。