居住权的设立方式 二[朗读]

居住权合同有哪些表现形态?概括地说,居住权合同可以有如下表现形态:
其一,所有权人与买受人签订居住权合同,这是居住权合同的一般形态。在这种合同形态中,所有权人系为他人的生活居住需要而设立居住权,合同关系较为简单,双方当事人之间仅有一个居住权合同关系。
其二,所有权人与买受人同时签订买卖合同与居住权合同。在这种合同形态中,所有权人将住宅出卖于买受人,同时保留居住权。可以说,这是一种带有附加条件的买卖,即买受人在购买住宅时应为出卖人设立居住权,其特点为存在买卖合同和居住权合同两个合同关系和两方当事人,而且两方当事人均具有双重身份,即所有权人为买卖合同中的出卖人、居住权合同中的居住权人,而相对人为买卖合同中的买受人、居住权合同中的权利设立人。
其三,所有权人将住宅的所有权转让给买受人,并为第三人设立居住权。在这种合同形态中,存在着两个合同关系即买卖合同和居住权合同,同时存在三方当事人即所有权人、买受人和居住权人。所有权人在出卖住宅时,为第三人设立居住权,实际上是分别进行了两个处分行为。但这种情形与所有权人在设立居住权后再转让住宅有所不同,其是在出卖住宅的同时设立居住权,而后者是先设立居住权再转让住宅。当然,这两种情形的效果是相同的,即所有权人出卖的住宅都承载有居住权负担。
其四,所有权人将住宅出卖给买受人,同时要求买受人为第三人设立居住权。在这种合同形态中,所有权人在出卖住宅时实际上是为买受人附加了一个义务,即须为第三人设立居住权。因此,这种合同形态亦存在买卖合同和居住权合同两个合同关系和三方当事人。但与第三种情形不同的是,这里居住权的设立人是买受人,而非所有权人。
3.居住权的登记。居住权是设立于不动产之上的物权,按照我国物权变动之法律规定,不动产物权变动采取登记生效主义。因此,当事人仅签订居住权合同并不能导致居住权的设立,必须办理登记。对此,《民法典》第 368 条规定,设立居住权的,当事人应当向登记机构申请居住权登记,居住权自登记时设立。
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