味道难闻噪音烦人 提前退租是否违约[朗读]

【案情简介】。
2019年7月份，赵先生通过中介签约租赁一套居民房，租期一年，押金及租金采取押一付十二的方式。赵先生已将押金及12个月租金、一年物业费、公摊费用全部一次性交清。合同约定于7月18日生效，赵先生于7月20日正式入住，因个人身体原因，无法忍受房间的味道和楼下道路车辆的噪音，不适合再继续入住，遂于8月4日搬离该处，并将房间清扫干净，所有物品概未损害，并向房东提出解约申请。
根据合同约定，解除合同需双方协商一致。赵先生表示，自己作为违约方，愿意承担违约责任，支付合同约定的违约金，并缴纳居住期间的房租费用（实际未满一个月，按一个月计算）及水电、燃气费用，但希望房东退还剩余11个月房租、押金及物业费。但房东要求赵先生将房子转租给他人、并承担下次的租房中介费用之后，才肯解约。因此双方协商未达成一致。
赵先生认为房东的要求不合理，自己有足够正当的理由解除合同，要回剩下的租金及押金、物业费。
【律师说法】。
赵先生与房东签署了租赁合同，合同约定了双方的权利义务以及违约责任等条款，但对于合同解除的约定为需要双方协商一致。现赵先生因个人原因提出解约，房东有权不同意他的解约，要求他继续履行合同，当然房东也可以同意解约但向赵先生主张违约责任。房东对于解除合同的条件是找到新的承租人，并承担相应的中介费，其实质是为了能减少损失。何况既然合同约定了“解除合同需双方协商一致”，房东现在用减少损失的方法与赵先生协商，其要求也并非不合理。
对于承租人的解除合同条件，一般是依合同约定或依法律规定。由于赵先生与房东之间的租赁合同约定，解除合同必须双方协商一致，现在协商不成，赵先生不能依约定解除合同，就只有分析是否能依法律规定解除了。根据《中华人民共和国合同法》规定，在以下情形下，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
赵先生要求提前解约的原因，是无法忍受房间的味道和楼下道路车辆的噪音。假设赵先生有证据证明房间味道和车辆噪音不是个人的主观感受，而是房屋本身存在质量问题，不符合居住的环评要求，危及到个人健康，则根据法律规定，赵先生作为承租人是有权解除合同的，还可以要求房东退还已支付的租金、押金、物业费，且不需要承担任何违约金。
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