论合同自由原则 ———从 中介炒房无效第一案 谈起[朗读]

论合同自由原则 ———从“中介炒房无效第一案”谈起
摘要：2017 年天津的一则中介炒房案件，在理论界和实务界引起了关于合同自由与社会管制之间关系的思 考。在这一案件中，法院以判决的方式否定双方当事人自愿签订的合同的成立。平等主体之间订立的合同却被法 院否定了其成立，那么合同自由和法律规制之间究竟有着什么样的界限呢？
《每日新报》 2017 年4 月8 日报道，2016 年 3 月，天津的尤某与吴某签订房屋买卖居间合同，约定 以81 万元购买吴某的房屋一处，并约定同意买方在 办理该房屋手续时过户给第三方。双方在合同签订 生效后，吴某发现尤某的真实身份系从事炒房的房 产中介人员，而并非合同中的真实买房人。于是吴 某便以“与合同中的买房人一方( 房产中介人员) 即 尤某签订房屋买卖合同并非其真实意思表示”为由要解除合同。随后，尤某将吴某起诉到法院，要求吴 某继续履行房屋买卖合同，并赔偿违约金。法院在受理本案后，在对双方当事人房屋买卖合同的缔约 和履行过程，以及双方当事人约定过户第三方的目的等方面进行了审理后，最终认定该房屋买卖合同 不成立。这则案例一经作出就备受关注，网络上称其为 “中介炒房无效第一案”。此类案件之所以引起人 们如此多的关注，除了其题材涉及当下比较热门的 房地产调控之外，还因为这一判决直接以法院裁判 的方式，否定了一个由双方当事人自愿签订的合同 的成立。在中国的民商事法律里，合同自由是被尊 奉为合同法的基本原则的，但是，在法院的实际司法 运作中，平等主体之间订立的合同却被法院否定了。
中国的《合同法》混合继受了各国优秀文明成 果，也在条文第八条明确规定“依法成立的合同，对 当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行 自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”虽然中 国法下的合同没有“相当于法律的效力”这般待遇，但此条也被视为中国版的“契约严守”原则。只要 依据法律成立生效的合同，当事人就必须按照合同 约定履行自己的义务并受到法律的调整和规范，即 法律对当事人之间订立的合同是肯定并提供保护 的。可以发现，中国的《合同法》基本还是秉持了合 同自由的基本理念的。［8］ 合同自由在中国《合同法》上的体现主要有缔 约自由、选择合同当事人的自由、合同内容的自由以 及合同形式的自由。缔约自由，是指当事人根据本 人的意志和意愿来决定是否与他人缔结合同的自 由。缔约自由是合同自由的基础和前提，是享有其 他合同自由制度的先决条件。
在一般意义上，法律对自 然人或法人之间依法签订的设立、变更、终止民事权 利义务的合同是持支持态度的。这一态度可以从 《中华人民共和国合同法》第四条“当事人依法享有 自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”的规定，以及第八条“依法成立的合同，对当事 人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己 的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的 合同，受法律保护”的规定直接体现出来。2017 年 通过的《中华人民共和国民法总则》第五条“民事主 体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意 思设立、变更、终止民事法律关系”以及第一百一十 九条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束 力”，再次确定了合同自由的原则。而在“中介炒房无效第一案”中，法院却否定了 平等主体之间基于自由意志所订立的合同。本案中 的原告尤某系从事房产中介人员，在与本案被告吴 某签订房屋买卖合同的过程中，利用了其作为房产 中介人员具有房源信息以及熟悉房屋交易流程的优势，同时要购买被告名下的涉诉房屋并非是其与被 告签订该房屋买卖合同的真实目的，而是为了低价 收进先占房屋的购买机会再另寻买主高价转售以赚 取高额的中间利润，这既会造成实际买卖双方互不了解，影响买卖双方的缔约选择权，同时也会使房屋 交易的环节增多进而增加实际买卖双方的交易成本 和违约风险。《中华人民共和国民法总则》第七条 规定“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺”。在此基础上，中华人民共和 国合同法》第六条规定“当事人行使权利、履行义务 应当遵循诚实信用原则。”所以最终法院认定本案 中原告与被告签订的房屋买卖合同并非其真实意思 表示，原告的炒房行为实际上已经影响了实际买卖 双方当事人的合法权益，有违诚实信用原则，干扰了 正常的市场交易秩序，故双方当事人签订的房屋买 卖合同不成立，原告的请求权依法不予保护。
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