买房人诉房地产公司预售合同纠纷案[朗读]

一审法院：法院认为原告买房人乙与被告房地产甲公司，就已建成的讼争房屋签订《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，合同虽没有采用现成房屋买卖合同文本，但其内容符合房屋买卖的一般规定，且合同签订后，原告买房人乙已按约定支付了购房款，被告房地产甲公司也依约将讼争房屋交付原告买房人乙使用至今，又没有违反法律的规定，原告买房人乙在起诉前被告房地产甲公司亦已取得了讼争房屋的权属证书，因此应认定该合同有效。现原告买房人乙要求确认原被告签订的《商品房预售合同》无效的诉讼请求，因缺乏事实与法律依据，不予支持。判决结果：驳回原告买房人乙的诉讼请求。
二审法院：上诉人买房人乙与被上诉人房地产甲公司1997年4月10日所签订的《商品房预售合同》应确认无效。首先，双方合同约定，合同标的为坐落于某地的a幢房产第15层的商品房，而2002年5月3日房地产管理部门所颁发的《某市土地房屋权证》上登记该讼争房的土地所有权性质为国有，土地权属来源为划拨。上述事实证实，1997年双方签订《商品房预售合同》时，依据《城市房地产管理法》第44条规定，商品房预售人还必须取得商品房预售许可证等条件。本案中，被上诉人房地产甲公司既非房地产开发经营企业，且未取得商品房预售许可证等，讼争房不具备商品房预售条件。其次，依照《城市房地产管理法》第39条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。双方预售合同虽报送房地产管理处登记备案，但并不等于已报有批准权的人民政府审批。综上，根据我国合同法的相关规定，双方的转让行为应认定无效。被上诉人房地产甲公司关于合同有效的辩称理由均不能成立，上诉人请求确认合同无效的上诉请求，本院予以支持。原审判决对双方合同的效力认定及判决驳回上诉人原审诉讼请求错误，应予改判。
二审判决：一、撤销原判；二、上诉人买房人乙与被上诉人房地产甲公司于1997年4月10日所签订的《商品房预售合同》为无效合同。
【观点要旨】出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。