申请人刘某对被申请人某房地产开发公司就商品房买卖合同纠纷提起仲裁案[朗读]

【案情简介】。
2012年12月6日，申请人刘某与被申请人枣庄市某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定申请人购买被申请人开发的商品房一套，房款为473000元，房屋交付时间为2013年6月30日前。合同第十九条第（三）项第2款还约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机构备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，双方同意按照下列方式处理：买受人有权解除合同。买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向申请人支付全部已付款万分之一的违约金。合同签订后申请人实际交付了购房款478345元。2013年11月2日出卖人交付了房屋。被申请人直至2017年3月3日才将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机构备案，致使申请人未能在约定期限内办理房屋产权登记。
申请人提起仲裁，请求裁决被申请人向申请人支付逾期办理房屋产权登记备案违约金53909.48元（以购房款478345元为基数按每日万分之一的标准自2014年2月1日起计算至2017年3月3日）。
【争议焦点】。
诉讼时效问题的认定。
【裁决结果】。
被申请人枣庄市某房地产公司向申请人刘某支付逾期办理产权登记备案违约金24826元（以已付房款478345元为基数按照每日万分之一的标准，自2015年10月1日起至2017年3月2日止）。
【相关法律法规解读】。
一、关于被申请人是否承担违约责任的问题。申请人依合同约定交付了购房款，履行了合同义务。出卖人未按照合同约定，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，构成违约。仲裁庭认为，被申请人的违约行为导致申请人无法办理房屋权属证书，造成申请人损失是显而易见的，合同第十九条约定买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之次日起，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，申请人据此主张逾期办证违约金并无不当。被申请人抗辩认为合同约定的每日万分之一的违约金约定过高，请求仲裁庭予以降低，因其未能提交相关证据证实，仲裁庭庭对其抗辩不予采纳，并且根据合同的约定及当事人违约的期限、情节，申请人按照已交纳房款的日万分之一每日计算违约金是适当的。
二、关于诉讼时效问题。对于合同约定的义务，当事人应当履行，被申请人未能在约定的期限内办理房屋产权登记备案，应当承担违约责任，被申请人于2013年11月2日交付了房屋，故其违约责任应自2014年2月1日起算。同时，被申请人在庭审中提出了诉讼时效抗辩。仲裁庭认为，关于2015年10月1日前的违约金,被申请人的违约行为发生在民法总则施行之前，应适用民法通则关于两年诉讼时效的规定，其诉讼时效期间在2017年9月30日之前已经届满，被申请人在2015年10月1日前已取得诉讼时效的抗辩权，且该抗辩权不因2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》的施行而消灭，且申请人未提交有关诉讼时效中止、中断的相关证据，所以对申请人2015年10月1日前的违约金请求不予支持。
三、关于违约金数额问题。仲裁庭认为，被申请人违反合同约定，直至2017年3月3日才完成向产权登记机构提供权属登记备案资料的义务构成违约，违约金按照已付购房款478345元万分之一的标准按日计算，违约期限应自2015年10月1日起计算至2017年3月2日止，计519天，数额为24826元。
【结语和建议】。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释明确民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。
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