离婚协议对于房屋产权进行了约定，将房屋确定为归一方所有，但未办理变更登记，在另一方负担个人债务而被执行房屋时，房屋的实际所有权人提出的阻却执行主张是否应当支持，是司法实践中争议比较大的问题。
一种意见认为，根据物权法的规定，不动产物权经登记发生效力，未经登记的不发生效力，法律另有规定的除外，故对于房屋产权的认定应以登记为准。婚姻法等法律并未对夫妻离婚财产分割的物权变动作出特别规定，因此，夫妻离婚对于房屋所有权的约定，未办理物权登记亦不具有物权变动的效力。而且，物权具有公示公信力，当事人之间的内部约定也不具有对外效力，不应对抗外部的当事人。
另一种意见认为，婚姻法对于不动产的处分区别于一般的物权变动，只要不是双方恶意串通逃债，虽然房屋所有权转移未作变更登记，但对于实际享有房屋所有权的一方的利益应当予以保护。
执行异议之诉源于同一执行标的上负载多项权利，之所以发生权利冲突，主要是由于名义权利人与实际权利人不相符造成的。应保护名义权利人还是实际权利人，是执行异议之诉案件审理中比较难把握的问题。如果一概依据“表面权利规则”保护名义权利人则执行异议之诉似乎失去了存在的必要，因为其功能、审查标准与执行异议重叠，难免有叠床架屋之嫌。而一概保护实际权利人，似又违背了物权的公示公信原则。执行异议之诉审理中究竟适用何种规则才能妥善处理好申请执行人、被执行人与案外人的关系，是执行异议之诉案件审理的难点。此时，应当对于不同主体享有的权利的性质与内容进行甄别，同时也要进行价值考量，综合确定权利的顺位。若仅顾一点，不及其余，得出的结论就难免有失偏颇。本文以执行异议之诉中离婚协议对于房屋产权的约定能否对抗申请执行人这一典型问题为例，分析确立执行异议之诉裁判规则时应当考虑的问题。
离婚协议中约定取得房屋产权的一方为实际权利人，其通常为执行异议之诉的案外人。房屋登记方为名义权利人，其通常为被执行人。执行异议之诉往往是因为名义权利人对外负担债务，其债权人申请执行名义权利人名下的房屋，实际权利人主张阻却执行引发的。从权利性质看，名义权利人与实际权利人之间的约定并未发生物权变动的结果，实际权利人享有的仅仅是请求名义权利人将房屋登记在自己名下的请求权，其性质为债权，而非物权。如果分析仅仅止步于此，似乎就会得出其不能阻却执行的结论，因为实际权利人享有的是债权，申请执行人享有的也是债权，债权之间是平等的。但是，这种流于表面的分析，忽略了对于实际权利人与申请执行人权利性质的进一步甄别。
从实际权利人的角度考量，如果其已经实际占有使用房屋，且房屋产权登记正在办理变更或者对于未办理房屋产权变更登记没有过错，则其距离完整的法律意义的所有权人仅仅有一步之遥，其享有的权利的性质为物权期待权，对其应当优先于普通金钱债权人予以保护。
从申请执行人的角度考量，应对其享有的权利作进一步的区分，根据其对于涉案房屋是否产生直接的支配关系，其享有的权利分为金钱债权与非金钱债权。物权的公示公信制度保护的应当是交易中的第三人，而非所有第三人。申请执行人如果享有的是非金钱债权，比如其为涉案房屋的买受人，其应当受到保护，否则会破坏物权的公示公信原则。但如果申请执行人仅仅是普通金钱债权人，其仅仅是在寻找执行人的责任财产时发现涉案房屋，如果将其债权优先于实际权利人享有的物权期待权予以保护缺乏合理的基础。
权利取得的时间与来源也是裁判时需要考量的重要因素。债权的成立时间虽然对债权的平等性不产生影响，但在特定情形下对于该债权能否继续履行以及履行的顺序会产生影响。在权利发生冲突时，其也是考量的因素。例如，当双方的约定早于法院采取查封扣押之前，且并不存在恶意逃债的故意，应当支持实际权利人阻却执行的主张，反之则不能。从权利的取得来源看，涉案房屋在离婚前通常为夫妻共有财产，实际权利人与执行标的的关联程度更为密切。反观作为普通金钱债权的申请执行人，其与实际权利人相比，和执行标的的关联程度明显要弱，其对于执行标的并不享有直接支配关系。
除上述因素外，还应当结合社会大众的一般认知程度与价值因素进行综合考量。裁判结果不能背离一般公众所能接受的朴素的法感情。比如双方离婚，往往约定将房屋归属于负责抚养子女的一方，为防止其再婚，通常不办理房屋所有权转移登记。在实际权利人已经长期居住的情况下，此时，若允许执行，则其基本生活将无保障，也有违常理，应奉行生存利益优先原则。再比如，如果双方将夫妻共同入股公司的房屋约定为一方所有，还要考量双方是否有权作出该项约定，以及该约定是否对于公司外部债权人的利益会造成损害。
可见，在名义权利人与实际权利人不一致的情况下，很难依据单一的因素确定固定的裁判标准，应结合个案实际、各方当事人享有权利的性质、权利取得的来源与时间等其他相关因素进行价值衡量，综合作出判断。
本文虽阐述的是离婚协议约定房产归一方所有之情形，但签订房屋转让协议而未办理转让登记与上述情形有异曲同工之处，皆是不动产登记所有权人与实际权利人发生分离，同理还包括不动产登记在代持人名下的情况。此时，当名义登记人因其他债务而被申请执行时，该房产就面临被当做名义登记人个人财产被执行之风险。
当善意第三人因交易而取得涉案房产时，应当保护物权的优先效力。但若当申请执行人仅为转让方或名义登记人的一般债权人时，该债权人仅仅将涉案房屋作为债务人的一般责任财产以获得债务清偿，则此时应当优先保护买受人的物权期待权。正如上文所述：“物权的公示公信制度保护的应当是交易中的第三人，而非所有第三人。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十八条对此种情况下的执行异议亦有所规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产。
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”此时，应当注意的是，该条不保护怠于办理过户登记之买受人的利益。
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一种意见认为，根据物权法的规定，不动产物权经登记发生效力，未经登记的不发生效力，法律另有规定的除外，故对于房屋产权的认定应以登记为准。婚姻法等法律并未对夫妻离婚财产分割的物权变动作出特别规定，因此，夫妻离婚对于房屋所有权的约定，未办理物权登记亦不具有物权变动的效力。而且，物权具有公示公信力，当事人之间的内部约定也不具有对外效力，不应对抗外部的当事人。
另一种意见认为，婚姻法对于不动产的处分区别于一般的物权变动，只要不是双方恶意串通逃债，虽然房屋所有权转移未作变更登记，但对于实际享有房屋所有权的一方的利益应当予以保护。
执行异议之诉源于同一执行标的上负载多项权利，之所以发生权利冲突，主要是由于名义权利人与实际权利人不相符造成的。应保护名义权利人还是实际权利人，是执行异议之诉案件审理中比较难把握的问题。如果一概依据“表面权利规则”保护名义权利人则执行异议之诉似乎失去了存在的必要，因为其功能、审查标准与执行异议重叠，难免有叠床架屋之嫌。而一概保护实际权利人，似又违背了物权的公示公信原则。执行异议之诉审理中究竟适用何种规则才能妥善处理好申请执行人、被执行人与案外人的关系，是执行异议之诉案件审理的难点。此时，应当对于不同主体享有的权利的性质与内容进行甄别，同时也要进行价值考量，综合确定权利的顺位。若仅顾一点，不及其余，得出的结论就难免有失偏颇。本文以执行异议之诉中离婚协议对于房屋产权的约定能否对抗申请执行人这一典型问题为例，分析确立执行异议之诉裁判规则时应当考虑的问题。
离婚协议中约定取得房屋产权的一方为实际权利人，其通常为执行异议之诉的案外人。房屋登记方为名义权利人，其通常为被执行人。执行异议之诉往往是因为名义权利人对外负担债务，其债权人申请执行名义权利人名下的房屋，实际权利人主张阻却执行引发的。从权利性质看，名义权利人与实际权利人之间的约定并未发生物权变动的结果，实际权利人享有的仅仅是请求名义权利人将房屋登记在自己名下的请求权，其性质为债权，而非物权。如果分析仅仅止步于此，似乎就会得出其不能阻却执行的结论，因为实际权利人享有的是债权，申请执行人享有的也是债权，债权之间是平等的。但是，这种流于表面的分析，忽略了对于实际权利人与申请执行人权利性质的进一步甄别。
从实际权利人的角度考量，如果其已经实际占有使用房屋，且房屋产权登记正在办理变更或者对于未办理房屋产权变更登记没有过错，则其距离完整的法律意义的所有权人仅仅有一步之遥，其享有的权利的性质为物权期待权，对其应当优先于普通金钱债权人予以保护。
从申请执行人的角度考量，应对其享有的权利作进一步的区分，根据其对于涉案房屋是否产生直接的支配关系，其享有的权利分为金钱债权与非金钱债权。物权的公示公信制度保护的应当是交易中的第三人，而非所有第三人。申请执行人如果享有的是非金钱债权，比如其为涉案房屋的买受人，其应当受到保护，否则会破坏物权的公示公信原则。但如果申请执行人仅仅是普通金钱债权人，其仅仅是在寻找执行人的责任财产时发现涉案房屋，如果将其债权优先于实际权利人享有的物权期待权予以保护缺乏合理的基础。
权利取得的时间与来源也是裁判时需要考量的重要因素。债权的成立时间虽然对债权的平等性不产生影响，但在特定情形下对于该债权能否继续履行以及履行的顺序会产生影响。在权利发生冲突时，其也是考量的因素。例如，当双方的约定早于法院采取查封扣押之前，且并不存在恶意逃债的故意，应当支持实际权利人阻却执行的主张，反之则不能。从权利的取得来源看，涉案房屋在离婚前通常为夫妻共有财产，实际权利人与执行标的的关联程度更为密切。反观作为普通金钱债权的申请执行人，其与实际权利人相比，和执行标的的关联程度明显要弱，其对于执行标的并不享有直接支配关系。
除上述因素外，还应当结合社会大众的一般认知程度与价值因素进行综合考量。裁判结果不能背离一般公众所能接受的朴素的法感情。比如双方离婚，往往约定将房屋归属于负责抚养子女的一方，为防止其再婚，通常不办理房屋所有权转移登记。在实际权利人已经长期居住的情况下，此时，若允许执行，则其基本生活将无保障，也有违常理，应奉行生存利益优先原则。再比如，如果双方将夫妻共同入股公司的房屋约定为一方所有，还要考量双方是否有权作出该项约定，以及该约定是否对于公司外部债权人的利益会造成损害。
可见，在名义权利人与实际权利人不一致的情况下，很难依据单一的因素确定固定的裁判标准，应结合个案实际、各方当事人享有权利的性质、权利取得的来源与时间等其他相关因素进行价值衡量，综合作出判断。
本文虽阐述的是离婚协议约定房产归一方所有之情形，但签订房屋转让协议而未办理转让登记与上述情形有异曲同工之处，皆是不动产登记所有权人与实际权利人发生分离，同理还包括不动产登记在代持人名下的情况。此时，当名义登记人因其他债务而被申请执行时，该房产就面临被当做名义登记人个人财产被执行之风险。
当善意第三人因交易而取得涉案房产时，应当保护物权的优先效力。但若当申请执行人仅为转让方或名义登记人的一般债权人时，该债权人仅仅将涉案房屋作为债务人的一般责任财产以获得债务清偿，则此时应当优先保护买受人的物权期待权。正如上文所述：“物权的公示公信制度保护的应当是交易中的第三人，而非所有第三人。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十八条对此种情况下的执行异议亦有所规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产。
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”此时，应当注意的是，该条不保护怠于办理过户登记之买受人的利益。
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