问。
我的朋友在北京买了一套二手房。办理完房产交易手续后，朋友发现房内电路有问题，灯不亮。如今，卖方和物业都不愿意维修。朋友想找一家检测单位出具检测意见，由朋友自己修理，然后再由朋友凭检测意见和发票向卖方提出赔偿。请问，凭检测意见和发票能起诉要求赔偿吗？还有没有别的办法解决此事。
答。
首先，出卖人对出售的房屋状况负有如实、全面告知义务，并对出售房屋的质量承担保证责任，但应根据不同情况分别处理。如果出卖人在出售房屋时对房屋存在的质量问题明知且故意隐瞒，买受人有权要求出卖人就房屋质量问题承担修理责任或要求其承担赔偿责任。依据《合同法》第155条规定：出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第111条的规定要求承担违约责任。第111条规定：质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第61条还规定：合同生效后，当事人就质量、价款、报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。此外，若出卖人在出售房屋时已经将房屋存在的质量问题明确告知买受人或买受人对房屋存在的质量问题明知且无异议并购买房屋，则出卖人对此质量问题不再承担保证责任，买受人也无权向出卖人主张维修或赔偿。其次，买受人也负有积极检验的义务，可就发现的质量问题及时通知出卖方。《合同法》第157条规定：买受人收到标的物时，应当在约定的检验期间检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。因此，在房屋交付后，买受人应当在合理的期限内对房屋及时检验，并将房屋存在的质量问题及时向出卖人提出，要求出卖人对房屋质量问题进行维修。如果出卖人拒绝，买受人可以自行维修，同时注意对于房屋存在的质量问题及维修费用等相关证据予以收集保存，便于在双方协商未果的情况下诉讼解决。同时，买受人可根据房屋情况确定该质量问题是否属于房屋保修的范围。根据中华人民共和国建设部令第80号《房屋建筑工程质量保修办法》第7条规定：在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：（一）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；（三）供热与供冷系统，为两个采暖期、供冷期；（四）电气系统、给排水管道、设备安装为两年。如房屋质量问题属于保修范围内，买受人可以要求开发商进行维修。最后，在本案中，双方可自行协商解决，避免诉累，保证买受人正常的居住生活。如果双方不能协商解决，则依据《民事诉讼法》的规定，买受人可向不动产所在地即房屋所在地的人民法院起诉予以解决。
我的朋友在北京买了一套二手房。办理完房产交易手续后，朋友发现房内电路有问题，灯不亮。如今，卖方和物业都不愿意维修。朋友想找一家检测单位出具检测意见，由朋友自己修理，然后再由朋友凭检测意见和发票向卖方提出赔偿。请问，凭检测意见和发票能起诉要求赔偿吗？还有没有别的办法解决此事。
答。
首先，出卖人对出售的房屋状况负有如实、全面告知义务，并对出售房屋的质量承担保证责任，但应根据不同情况分别处理。如果出卖人在出售房屋时对房屋存在的质量问题明知且故意隐瞒，买受人有权要求出卖人就房屋质量问题承担修理责任或要求其承担赔偿责任。依据《合同法》第155条规定：出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第111条的规定要求承担违约责任。第111条规定：质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第61条还规定：合同生效后，当事人就质量、价款、报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。此外，若出卖人在出售房屋时已经将房屋存在的质量问题明确告知买受人或买受人对房屋存在的质量问题明知且无异议并购买房屋，则出卖人对此质量问题不再承担保证责任，买受人也无权向出卖人主张维修或赔偿。其次，买受人也负有积极检验的义务，可就发现的质量问题及时通知出卖方。《合同法》第157条规定：买受人收到标的物时，应当在约定的检验期间检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。因此，在房屋交付后，买受人应当在合理的期限内对房屋及时检验，并将房屋存在的质量问题及时向出卖人提出，要求出卖人对房屋质量问题进行维修。如果出卖人拒绝，买受人可以自行维修，同时注意对于房屋存在的质量问题及维修费用等相关证据予以收集保存，便于在双方协商未果的情况下诉讼解决。同时，买受人可根据房屋情况确定该质量问题是否属于房屋保修的范围。根据中华人民共和国建设部令第80号《房屋建筑工程质量保修办法》第7条规定：在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：（一）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；（三）供热与供冷系统，为两个采暖期、供冷期；（四）电气系统、给排水管道、设备安装为两年。如房屋质量问题属于保修范围内，买受人可以要求开发商进行维修。最后，在本案中，双方可自行协商解决，避免诉累，保证买受人正常的居住生活。如果双方不能协商解决，则依据《民事诉讼法》的规定，买受人可向不动产所在地即房屋所在地的人民法院起诉予以解决。