农村宅基地房屋租赁一般有效[朗读]

农村宅基地房屋租赁并未改变房屋所有权人和土地所有权人主体，未违反法律规定，一般应当认定为有效。但原则上宅基地使用权不得单独出租。
【资料一】。
1．关于宅基地使用权的抵押。
宅基地使用权的抵押一般都是由抵押住房而来，如果允许抵押宅基地，存在诸多问题。比如，因实现抵押权而丧失宅基地使用权的村民，如不能再次分得宅基地，其居住将难以解决；在实现抵押权时，房屋可以查封，但地不能卖，也将导致抵押权无法实现。因此担保法明确规定宅基地使用权不得抵押。既然法律已有明确规定，则无论在集体经济组织外部，还是集体经济组织内部，均不得将宅基地使用权用于抵押。而且，不仅宅基地使用权不能抵押，在宅基地上建造的房屋也不能抵押，否则由于存在宅基地不得抵押的法律规定而使房屋的抵押权人不能实现房屋的抵押权。实践中出现以农村房屋或宅基地使用权作为抵押的，应当认定为无效。
2．关于宅基地使用权的转让。
处理宅基地使用权转让纠纷，应当把握以下原则：第一，宅基地使用权不得单独转让。在下列情况下，转让农村住房或宅基地使用权的，应当认定为无效：(1)城镇居民购买农村住房和宅基地的，因违反国家有关规定，应认定无效；(2)法人或其他组织购买农村住房和宅基地的，因不具备宅基地使用权人主体资格，应认定无效；(3)《土地管理法》规定，取得宅基地使用权应先经过集体经济组织批准，擅自转让农村住房和宅基地，未征得本集体经济组织同意的，应认定无效；(4)向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住房和宅基地的，因违反了集体经济组织的成员权属性，应当认定无效；(5)受让人已经有住房，不符合宅基地分配条件的，应认定无效。第二，转让宅基地使用权，必须同时具备以下条件的：(1)转让人拥有二处以上的农村住房(含宅基地)；(2)转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员；(3)受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件；(4)转让行为须征得本集体经济组织同意；(5)宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让。
3．关于宅基地使用权的租赁。
宅基地使用权能否出租，法律和有关政策并无规定，但是基于宅基地使用权是供农民建造房屋及其附属设施之用，原则上，宅基地使用权不得单独出租。鉴于土地管理法规定农村村民可以将房屋出租，因出租并不发生房屋所有人和土地使用权人主体的改变，在不违反法律和国家有关规定的宅基地使用权用途的情况下，可以认定农民出租房屋的行为有效。但因出租人无住房而要求解除租赁关系的，应当准许。
——摘自《物权法判解研究与适用》，作者：何志，第436、437页。
【资料二】。
根据《土地管理法》第62条规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
——中国合同库编辑部。