律师代理李某诉刘某借名买房纠纷案[朗读]

【案情简介】。
李某与刘某通过工作关系相识，后李某与刘某达成口头约定，约定由李某借用刘某的名义购买位于北京市大兴区的两处房屋（以下称“601号”、“602号”），双方并未签署正式的书面借名买房协议。随后刘某按照李某的要求单方在一张稿纸上写了“601号房屋是李某所有的房屋，该房屋所有权益都归李某”。房屋的首付款以及装修款是李某交付，按揭贷款也由李某偿还（部分由刘某偿还）。随着房价上涨房屋升值，刘某有意将601号、602号房屋据为已有。因刘某拒绝将房屋过户至李某名下而引发争议，李某遂起诉至法院，要求确认借名购买的两处房屋为李某所有，刘某协助办理房屋过户手续并承担相关诉讼费用。
刘某答辩称，涉诉的两处房屋系二人同居关系期间购买，是基于恋爱关系以结婚为目的购买的房屋，刘某有出资、出力且一直在偿还贷款；认为按照双方的出资比例，刘某应享有房屋70%权益，即使不按照出资比例确认份额，也应该视为是双方的共同财产，故其不同意李某的诉讼请求。
一审法院经审理查明，2001年2月刘某曾分别与开发商签订房屋买卖合同，购买601号、602号房屋。两处房屋交付后，由李某出资进行装修并居住在601号房屋，602号房屋由李某父母居住，刘某也曾居住过601号房屋。2001年3月，刘某出具收条载明：收张女士（李某母亲）购房及装修款共20万元。2001年4月及2002年1月，刘某均书写过证明，载明以刘某名义所购601号房屋，其购房款均系李某所出，房屋所有权归李某所有。对此，刘某认可证明的真实性，但称该些证明均是李某胁迫其书写。
关于房屋贷款偿还问题，李某称截至2014年5月共还贷款59余万元，其中36余万元系李某持存折自行到银行偿还，余款23余万元由刘某偿还，刘某之所以代为偿还系因其曾向李某借款，刘某以代偿的贷款冲抵借款。庭审中，李某出具了刘某签名的借条证明其主张。2014年6月至今，因刘某意欲侵占其房屋故注销了还贷存折，李某无法通过银行存折还款，自此时间之后，贷款一直由刘某偿还。
一审法院认为，李某提交的刘某书写证明能够证明李某借用刘某名义购买房屋，且601号房屋交付后一直由李某实际占有。虽然刘某称其受到胁迫才签署的证明，但并未对此提供证据证明。故判决刘某协助办理两处房屋的过户手续，驳回李某其他诉讼请求。
一审法院判决后，刘某不服遂提起上诉。二审法院认为本案事实尚需进一步查清，且案涉601号房屋设定有抵押，原审法院在审理本案时遗漏当事人，严重违反法定程序，故裁定撤销原判、发回重审。
本案发回重审后，一审法院依法追加贷款银行作为本案第三人。重审法院查明的事实与原审法院查明事实一致。第三人也表示服从法院对是否借名买房的认定，并同意在一次性收取贷款本息的情况下协助办理房屋过户及解除抵押的手续。
重审法院经审查提出，由于602号房屋至今未办理房屋所有权证，涉及开发商、刘某及贷款银行各方主体，建议李某变更诉讼请求撤回对602号房屋的起诉。经过分析，李某听从法院建议变更了诉讼请求，不再主张602号房屋权益，只要求法院依法判令601号房屋归其所有、判令刘某协助其办理房屋过户手续。
【代理意见】。
本案中，李某的代理律师提出如下代理意见：
（一）李某和刘某之间虽然没有签署有关借名买房的书面协议，但从刘某亲笔书写的证明，并结合本案首付款和装修款出资事实情况、房屋实际居住使用情形，均足以能够认定双方借名买房法律关系的事实。
李某和刘某虽然没有根据合同法第12条的规定签署正式合同，只有刘某亲笔书写的借名买房、房屋实际权益归李某所有的证明，但这并不能否认双方借名买房的事实。合同法同时规定了除书面协议之外还可以有口头约定，而刘某出具的证明所记载的简洁内容正是双方约定的集中体现，在刘某认可证明是其亲笔所写的情况下，当然能够作为关键证据使用。刘某在庭审中认可该两份证据的真实性只是主张是李某威胁其所写，但并没有任何证据予以证明，其目的就是要撕毁诚信、放弃道德，强占李某实际购买的案涉房屋，其主张不应得到法院支持。
（二）双方从未有过共同买房的约定，案涉601号房屋的首付款和装修款、税费均系李某实际出资，且该房屋自交付之日起一直由李某实际居住使用，该房屋的所有权证、购房合同、发票等与该房屋有关的文件材料均由李某持有保管，该事实能够和刘某亲自书写的证明互为佐证，足以证明李某是601号房屋的实际所有权人。
双方之间根本不存在共同买房的情形，自始至终就是李某借刘某名义买房，案涉601号房屋也一直由李某居住使用，如果如刘某所述的双方是共同购买，那么为何刘某从来不提出任何主张、任由李某十几年享有案涉房屋的所有权益包括所有权、处分权？显然于理不通，真实情况就是李某是借刘某名义购买案涉房屋且自行承担所有费用，所以李某才能理直气壮的实际占有案涉房屋，与该房屋有关的证件和合同文件才会由李某持有保存。
（三）601号房屋的贷款一直由李某实际偿还，即使因刘某恶意注销存折造成李某无法自行偿还房屋贷款、由刘某直接偿还贷款，也不能推翻李某是601号房屋的合法权益人这一事实，更不能据此认定刘某实际出资享有份额。
如李某所述，因为李某借刘某名义买房，购房合同、贷款合同、银行还房贷存折等与购买案涉房屋有关的所有凭证及手续都必须以刘某的名义办理，所以，即使事实上是李某依约偿还房屋贷款，但银行凭证显示的却仍然是刘某的还贷存折、还款人是刘某。601号房屋借款合同中注明的还款账户信息是刘某之前的银行账户，后账号变更为××××××××××××，该还贷存折一直由李某持有（直至刘某申请注销）。
因为双方存在债权债务，刘某总计欠李某400余万元，且刘某无力一次性偿还全部借款，所以双方曾达成一致由刘某以偿还房贷款的方式按月偿还借款。但是，在借款合同开始履行后，刘某却表示没有能力偿还贷款，如果李某想要留住房子就自己偿还贷款。李某无奈之下，只能以自己的工资及兼职所得来偿还贷款。所以，601号房屋自开始履行直至2009年6月，该房屋的房贷全部是由李某持存折直接到银行柜台用自有资金以现金的方式予以偿还。李某还贷之后，该还贷存折会显示“续存”字样，以证明李某是以现金的方式直接还贷。对于该事实，李某提交的银行存折能够予以证明。
刘某已提交了部分银行凭证，其提交的银行凭证由刘某转账给李某的，也由刘某转账给房贷账户，其同时提交的2007年至2008年的银行凭证和收条，是刘某转账给李某的记录和李某出具的收条，刘某提交的这些证据和李某一审中所述的自2009年5月前一直是李某自行偿还房贷款、刘某按照每月偿还李某5000元债务的约定或直接打款到李某账户或直接偿还到房贷账户的主张相吻合，再次证明李某是借刘某名义买房、李某一直自行承担房贷等所有与案涉房屋相关的费用这一事实。
（四）刘某代为偿还房屋贷款的行为是向李某偿还债务；即使法院不认定刘某通过代为偿还贷款向李某清偿债务的事实行为，双方也只构成债权债务关系，不能否认双方借名买房、李某是601号房屋所有权人的事实。
退一步讲，即使在还贷过程中有部分款项确实是由刘某偿还，也是债权债务法律关系，刘某可以另行主张债权，而不能改变借名买房这一事实，不能影响李某是601号房屋的实际权益人这一事实。
（五）601号房屋不存在不能过户的障碍，依法可以办理过户手续。
被告刘某已取得601号房屋的所有权证，且抵押权人贷款银行也表示在原告李某一次性支付完毕剩余贷款本息的前提下能够协助办理解除房屋抵押事宜，即，601号房屋具备办理所有权转移手续的条件。
综上所述，李某提交的证据足以能够证明双方之间借名买房的事实。根据北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》“当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持”的规定，李某依法有权要求刘某将601号房屋过户至李某名下，法院依法应予以支持。
【判决结果】。
重审一审判决：1、原告李某于判决生效后三十日内一次性向第三人贷款银行偿还完毕601号房屋尚有的贷款本息；在偿还完毕贷款本息后，被告刘某、第三人贷款银行协助原告李某办理完毕房屋抵押权注销手续后，被告刘某协助将房屋过户至李某名下。2、驳回李某其他诉讼请求。
重审二审判决：驳回上诉，维持原判。
【裁判文书】。
重审法院最终认定：
1．李某提交的刘某书写证明能够证明李某借用刘某名义购买房屋，且房屋交付后一直由李某实际占有。虽然刘某称其受到胁迫才签署的证明，但并未对此提供证据证明。因此，双方之间系借名买房法律关系，但李某要求对房屋进行确权认定没有法律依据，房屋尚存贷款本息应由李某偿还。
2.对于刘某代替偿还的贷款部分，在刘某明知涉案房屋属于借名买房的情况下，其代为还款的行为不构成其取得房屋产权份额，应属债权债务范畴，可另行解决。同时，刘某认为其还贷属于共同出资购房行为的情况下，就刘某还贷本案不予一并处理。
【案例评析】。
（一）当事人未按照法律规定签署书面协议，是否必然无法确认真实法律关系。
从本案的审理结果来看，即使没有依法签署书面合同，只要能举证证明双方之间约定的真实法律关系、且法院依法予以采信，当事人的合法权益依然能得到保护。
依据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，根据查明的事实，刘某曾先后三次书写证明，确认诉争房屋系李某出资，所有权归李某所有。并且，房屋交付后一直由李某实际占有，且李某偿还了部分贷款。因此，应当确定二人为借名买房法律关系。
（二）双方达成借名买房的约定是否有效，借名人能否要求被借名人履行义务办理产权过户手续。
根据北京高院关于审理房屋买卖合同的指导意见，对于借名人实际享有房屋权益的，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但需要注意的是，如果双方是为了规避住房限购政策而签署借名买房合同，借名人不具备购买资格但以其系实际买受人为由，要求确认房屋归其所有或办理房屋过户登记的，不予支持；借名人因自身条件变化或政策发生调整等原因符合住房限购政策的，可以判决登记人为其办理房屋过户登记手续。
【结语和建议】。
关于借名买房，无论是借名人还是被借名人均需务必慎重，因为房屋的价值往往较高，尤其是在北上广深一线城市，一套房屋的价值更是巨大。若基于客观原因确实需要借名买房时，一定要对被借名人进行调查了解，初步判断是否可能存在被借名人日后“不认账”以及被借名人的资产是否有重大债务的法律风险。为保护双方的合法权益，双方应签订具备法律效力的借名买房合同，借名买房之“约定”要具体、明确，约定清楚借名买房，以及价款支付、税费承担、过户时间等各自的权利义务，必要时可通过文书公证、见证等合法手段对借名买房事宜予以第三方确认，将房产纠纷防患于未然。
另外，在各地都实施房屋限购政策对买房人拥有的房屋套数、购房资格予以限制的情况下，被借名人也需要考虑借名供他人买房是否会影响到自身的购房需求或购房资格，以免自己借名给别人、自己买不了房的尴尬事情发生。
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