业主委员会与海口市甲、乙物业公司物业纠纷调解案[朗读]

【案情简介】。
海口市美兰区某小区经某街道办事处指导监督，成立了第一届业主委员会，因对甲物业公司的服务态度不满意，在与甲公司的物业服务合同期限届满的情况下，经业主大会选聘乙物业公司接管该小区。根据物业服务合同约定，乙物业公司本应于2016年12月12日进驻该小区，但甲物业公司以业主拖欠水电费及物业费约近149万元为由拒不交接，三方多次协商不下，乙物业公司进不去，甲物业公司拒不退场，给小区居民造成很大困扰。
本案争议焦点在于：一是甲物业公司是否能以拖欠物业费为由拒不交接；二是先办理交接还是核实缴清水、电、物业费以及债权债务后新旧物业再交接。
【调解过程】。
海口市美兰区某街道人民调解委员会受理了该起纠纷，12月14日下午组织某小区业主委员会、甲物业公司、乙物业公司召开调解会。在调解过程中，三方各执一词，情绪激动，互不相让。眼看协调会要陷入僵局，调解员客观分析三方诉求，理清思路，根据《海南经济特区物业管理条例》第 44条规定：“物业服务合同解除、终止或者延续服务情形终止后，物业服务企业不得以业主欠费等为由拒绝办理移交手续。”甲物业公司以未交物业费为由拒不交接于法无据，若物业服务企业拒不办理移交手续，根据《海南经济特区物业管理条例》第64条规定：“依据不同情形，由物业管理主管部门责令限期移交或罚款甚至降低资质等级。”此外，第45条规定：“物业服务企业因违法违规受到处罚的，一年内不得承接新的物业服务项目，物业管理主管部门应当将有关信息记入其诚信档案并予以公示。”调解员敏锐的发现甲物业公司的态度在该起纠纷中起到至关重要的作用，于是单独劝说甲物业公司负责人，相关法律、法规针对这个情况已经有明确的规定，虽然该小区部分业主还未结清拖欠的物业费，但是不能以此为理由不肯与新物业交接，如果乙物业公司把这个情况反映给物业主管部门，物业主管部门会对甲物业公司进行处罚，到时候影响甲物业公司正常经营，反而得不偿失，如果现在积极与新公司交接，调解员会试图说服新公司帮忙收缴业主拖欠的物业费，岂不是一举两得。调解员告诉甲物业公司，既然合同已经到期，那么秉持诚实守信原则，应当与乙物业公司做好物业工作交接，如此一来方便了小区业主也方便自己，如果改善物业服务还可以承接其他小区的物业工作，甲物业公司负责人听后态度明显缓和。调解员乘胜追击，找到业主委员会代表继续劝解，对业主委员会行使自己的权利，更换物业公司，为业主提供更优质、安全、周到的服务表示肯定，但又表示根据《中国人民共和国合同法》第8条的规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。”，《物业管理条例》第七条第五项规定“业主在物业管理活动中，履行下列义务：按时交纳物业服务费用。”业主对于与甲物业公司签订的合同有按时履行缴纳物业费的义务，若不及时履行，将构成违约并承担违约责任，一旦甲物业公司以此起诉小区业主，那么业主将会承担败诉风险，而且诉讼无论是时间成本还是经济成本都很高，希望业主们也能酌情考虑。最后调解员和物业乙公司沟通，希望乙公司积极配合甲公司追缴未结清的物业费，乙物业公司听取调解员意见，表示愿意帮助甲物业公司收缴拖欠的物业费。经过调解员一番说理明法，三方最终达成协议。
【调解结果】。
在调解员的主持下，业主委员会、甲物业公司、乙物业公司同意在协议书上签下承诺：
1、三方决定在2016年12月15日上午8：30甲、乙物业公司代表以及业主委员会代表抄录水电用量，见证财务、材料以及设施设备交接过程并确认签名。
2、乙物业公司及业主委员会主动承担，积极协调帮助甲物业公司收回业主拖欠的水电及物业费。
3、针对因前期物业管理引起拒不缴清物业费且态度强硬的业主，由甲物业公司通过诉讼解决。
【案例点评】。
近年来，物业服务在我国发展势头迅猛，成为新闻和百姓生活中的高频词汇，物业服务领域纠纷亦日趋增多，涉及物业公司、业主及业主委员会的纠纷层出不穷。特别是新老“管家”交接过程中，原物业走得不开心，新物业来得不顺利，繁琐的更替事宜一旦处理不好，将给居民日常生活带来麻烦。这就要求调解员需跟上城市发展步伐不断提高发现、分析和解决新问题的能力，使自己的业务水平和工作能力能够驾驭纠纷的本身。本案中，调解员能听取三方意见，客观分析案件事实情况，对法律法规把握到位，较好地梳理出矛盾焦点，同时充分利用《中国人民共和国合同法》及《海南经济特区物业管理条例》中的相关规定，按照“有利生产、方便生活、团结互助、公平合理”的原则，通过缜密的工作，认真做好三方当事人的思想工作，通过细致耐心的说服教育，有针对性地解决好纠纷，让三方当事人都能在法律规定的范围内合理行使自己权利，明白如何运用法律手段来维护自身权益，了解自己的行为应当承担什么法律后果，最大限度的减少不和谐因素？
从本次纠纷的最终调解解决可以看出，对于一些事实清楚、证据充分、争议标的额不大的民事纠纷，完全可以更加有效地发挥人民调解工作的优势和特色，运用人民调解手段，使矛盾纠纷得到更加妥善的化解和消除，避免和减少大量矛盾纠纷涌向诉讼渠道，从而大大节省诉讼成本，更好地更充分地发挥人民调解的“第一道防线”的作用。
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