申请人对被申请人就租赁合同纠纷提起仲裁案[朗读]

【案情简介】。
2015年5月19日，申请人与被申请人签订《浴池租赁协议》，约定申请人将浴池租赁给被申请人经营，租赁期限自2015年6月1日至今年5月31日，每年租金80000元，每半年交纳一次。合同签订后承租方向出租方交纳押金10000元，合同签订第二年时，承租方应向出租方再交押金20000元。合同第七条约定，在经营中如需要更换燃气锅炉及开通燃气开口，费用由承租方承担。合同第十五条约定，“申请人在合同期间内，不得随意终止或解除合同（除政策外）”。合同第十七条约定，“如被申请人合同不到期中途终止合同的，押金不再退还，并且追究被申请人的法律责任，所有设施及物品由被申请人处置”。合同签订后，被申请人先后于2015年5月25日、2016年5月15日两次向申请人交纳押金30000元。从2015年6月1日到2017年11月30日，向申请人交纳租金200000元。2016年4月，在市区两级政府要求取缔10吨以下燃煤锅炉的大形势下，被申请人将浴池的燃煤锅炉改造为合成油锅炉。2017年4月7日，德州市某街道办事处以该浴池锅炉系醇基燃料锅炉存在安全隐患为由，要求被申请人拆除锅炉。被申请人也曾向德州市天然气公司申请改造为燃气锅炉，但因造价问题未实施。
2017年8月20日，被申请人电话要求申请人解除合同，但申请人表示不同意。之后，被申请人停止经营，并将自己的物品全部拉走。
申请人对被申请人就租赁合同纠纷向德州仲裁委员会提起仲裁。申请人的仲裁请求：
一、依法裁决被申请人赔偿申请人经济损失200000元;
二、请求裁决被申请人赔偿滞纳金20000元;
三、仲裁费由被申请人承担。
【争议焦点】。
1、被申请人是否可以单方面解除合同，解除合同的原因是否属于不可抗力。
2、本案租赁合同是否解除。
3、申请人要求被申请人赔偿200000元经济损失和20000元滞纳金有无事实依据和法律依据。
4、被申请人要求退还30000元押金和20000元租金的请求能否成立。
【裁决结果】。
一、解除双方签订的《浴池租赁合同》;
二、被申请人在本裁决生效后十五日内向申请人赔偿经济损失40000元;
三、驳回申请人其他仲裁请求;
四、驳回被申请人的反请求。
【相关法律法规解读】。
一、关于被申请人是否有权单方面解除合同，解除合同的理由是否属于不可抗力。
《合同法》第一百一十七条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。本案被申请人声称的不可抗力是指政府基于环保原因做出的锅炉改造通知。仲裁庭认为，双方在签订合同时，已经对燃煤锅炉改造为燃气锅炉做了约定，说明双方均预见到燃煤锅炉会因环保问题被取缔。被申请人接管经营后，却没有将锅炉直接改造为燃气锅炉，而是改造为燃油锅炉。2017年4月，因为燃油锅炉对环境的不安全因素，当地政府又要求整改，被申请人因资金不足未进行燃气锅炉改造。可见，被申请人声称的停业原因并非不能克服的，如果被申请人一开始即按照合同约定和政府意见改造为燃气锅炉，停业因素是完全可以避免的。对被申请人主张停业原因系不可抗力，仲裁庭不予支持。
被申请人称浴池是被政府责令停业的，根据《行政处罚法》规定，责令停产停业是行政处罚的一种类型，因而被责令停业应当有行政机关依法出具的《行政处罚决定书》。被申请人提供的证明、文件不是行政处罚的文书，因而不能作为政府责令停业的依据。
二、本案租赁合同是否已经解除。
庭审中，双方均认可，2017年8月20日，被申请人曾经给申请人打电话，要求解除合同，申请人拒绝。但之后，被申请人即单方面搬走自己的物品，搬离承租房屋。仲裁庭认为，《合同法》第九十四条明确规定了当事人解除合同的法定条件，被申请人单方面搬离承租房屋的行为，并不符合《合同法》规定的解除条件，不具有单方解除的效力，因而对被申请人在反请求中要求确认2017年8月本案合同已经解除的主张，仲裁庭不予支持。被申请人的行为已经构成违约，依法应承担违约责任。
根据本案实际情况，被申请人在2017年8月后即搬离承租浴池，租赁合同已经实际停止履行，申请人在仲裁请求中也只是请求被申请人赔偿损失，实际上是在事实上默认了本案合同已经解除，但双方均无法确认被申请人完全搬离的时间，仲裁庭酌定为2017年11月30日，仲裁庭认定该搬离时间为合同实际解除时间。
三、申请人要求被申请人赔偿200000经济损失和20000元滞纳金有无事实依据和法律依据。
《合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”，第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案中被申请人单方面解除合同给申请人造成了一定的经济损失，即预期的租金收入损失，申请人据此按照未履行的租赁期间提出了200000元的赔偿请求。仲裁庭认为，2017年8月20日被申请人已经要求解除合同，申请人也明确知道被申请人要求解除合同的原因是浴池锅炉被禁用，因此应当预见到浴池已经无法继续经营，合同应当解除，申请人应当及时采取再招租等方式减少损失，否则，会导致损失扩大，申请人没有采取措施，自身也存在过错。据此，根据本案实际情况，仲裁庭认定酌定被申请人赔偿申请人自2017年12月1日开始到2018年5月31日止共6个月的租金损失。对赔偿其他损失的请求，仲裁庭不予支持。
四、被申请人要求退还30000元押金和20000元租金的请求能否成立。
首先，鉴于浴池因被申请人无力承担锅炉改造费用已无法继续经营，被申请人也明确表示不履行合同，合同履行已经没有必要和基础，仲裁庭裁定解除双方签订的《浴池租赁合同》。其次，本案纠纷是被申请人单方面解除合同而引发，被申请人构成了违约。双方签订的合同第十七条明确约定，“由于被申请人合同不到期中途终止合同的，押金不再退还，并且追究被申请人的法律责任”，因此，被申请人要求退还租金和押金的请求没有依据，仲裁庭不予支持。
【结语和建议】。
本案涉及到不可抗力的认定问题。根据《民法总则》第一百八十条第一款及《合同法》第117条第二款规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。某一情况是否属不可抗力，应从以下几个方面综合加以认定：
1、不可预见性。法律要求构成不可抗力的事件必须是有关当事人在订立合同时，对这个事件是否会发生是不可能预见到的。在正常情况下，对于一般合同当事人来说，判断其能否预见到某一事件的发生有两个不同的标准：一是客观标准，就是在某种具体情况下，一般理智正常的人能够预见到的，合同当事人就应预见到；如果对该种事件的预见需要有一定专门知识，那么只要具有这种专业知识的一般正常水平的人所能预见到的，则该合同的当事人就应该预见到。另一个标准是主观标准，就是在某种具体情况下，根据行为人的主观条件如年龄、智力发育状况、知识水平，教育和技术能力等来判断合同的当事人是否应该预见到。这两种标准，可以单独运用，但在多种情况下应结合使用。
2、不可避免性。合同生效后，当事人对可能出现的意外情况尽管采取了及时合理的措施，但客观上并不能阻止这一意外情况的发生，这就是不可避免性。如果一个事件的发生完全可以通过当事人及时合理的作为而避免，则该事件就不能认为是不可抗力。
3、不可克服性。不可克服性是指合同的当事人对于意外发生的某一个事件所造成的损失不能克服。如果某一事件造成的后果可以通过当事人的努力而得到克服，那么这个事件就不是不可抗力事件。例如买卖合同中卖方原准备以公路运输方式向对方送货，但卖方必经之地的公路因严重山体滑坡被阻断，在合同规定的供货期内无法修复，在此情况下卖方可改用铁路或航空（在不增加运费或对增加的运费负担双方已达成一致意见的情况下）及水路等其它方式运输，只有在合同的履行期限内上述运输方式都无法采用的情况下，此时山体滑坡这一自然灾害才能构成履行合同的不可抗力事件。
4、履行期间性。对某一个具体合同而言，构成不可抗力的事件必须是在合同签订之后、终止以前，即合同的履行期间内发生的。如果一项事件发生在合同订立之前或履行之后，或在一方履行迟延而又经对方当事人同意时，则不能构成这个合同的不可抗力事件。
构成一项合同的不可抗力事件，必须同时具备上述四个要件，缺一不可。
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