空军某部西宁转运站诉徐某某租赁合同案[朗读]

【案情简介】。
2001年3月28日、2007年5月1日、2007年5月2日，原告中国人民解放军兰州军区空军某部西宁转运站（下称“兰空西宁转运站”）与被告及其经营的西宁城东永辉装饰装潢部分别订立了《房屋场地租赁合同》、《土地使用权租赁合同》及《土地使用权租赁补充协议》等两份合同。2002年10月8日，被告经营的西宁城东永辉装饰装潢部与中国人民解放军兰州军区空军某部驻青物油器材供应站签订了一份《场地租赁合同》。以上合同分别约定将位于西宁市互助西路4号（原258号）院内家属楼北段原告修理厂土地1532平方米、西宁市互助西路168号兰空驻青物油器材供应站内的372.4平方米临街土地及西宁市互助西路168号最北段三排旧平房和场地租赁给被告。被告徐锡洪依据合同约定共向原告兰空西宁转运站缴纳租金1356670元。
【调查与处理】。
2011年7月，原告兰空西宁转运站将被告徐某某诉至西宁市城东区人民法院，请求人民法院确认原告兰空西宁转运站与被告徐某某订立的《房屋场地租赁合同》、《土地使用权租赁合同》及《土地使用权租赁补充协议》无效，并将承租场地内所有场地及房屋腾退给原告。原告兰空西宁转运站诉称与被告徐锡洪签订的合同违反了《中华人民共和国国防法》第三十九条：“国家保护国防资产不受侵害，保障国防资产的安全、完整和有效”；“禁止任何组织或者个人破坏、损害和侵占国防资产。未经国务院、中央军事委员会或者国务院、中央军事委员会授权的机构批准，国防资产的占用、使用单位不得改变国防资产用于国防的目的。国防资产经批准不再用于国防目的的，依照法律、法规的规定管理”的规定，属于违反法律、法规的强制性规定，双方签订的合同应属于无效合同。被告徐锡洪及其委托代理人辩称，双方签订的合同是在自愿、平等的基础上订立的，且已实际履行。合同签订后的2001年7月30日中国人民解放军空军房地产管理局对租赁土地下发了（2001）空房租证字第030008号《军队房地产租赁许可证》，该许可证的有效期为三年，并经过空军房地产管理局的年检。《中华人民共和国国防法》第三十九条不适用于调整民事法律关系，合同的签订、履行均不违反法律、法规的强制性规定，合同应为合法、有效。
【法律分析】。
双方于2007年5月1日订立的《土地使用权租赁合同》中约定，该合同订立后取代了2001年3月28日订立的《房屋租赁合同》。自2007年5月1日后实际履行的是《土地使用权租赁合同》，之前履行的是2001年3月28日订立的《房屋租赁合同》。2007年5月2日订立的《土地使用权租赁补充协议》，是对2007年5月1日订立的《土地使用权租赁合同》的补充和变更，单独提出了锅炉和锅炉房的问题，并将租期和租金数额重新进行了约定，以后租金的交纳数额都是按照12万缴纳的。这份合同的实际签订日期是2008年9月21日，在合同上将签订日期写在2007年5月2日是应了兰州军区空军某部西宁转运站的要求。该合同在庭审中原告认可合同已履行，被告徐某某亦通过缴纳租金的凭证证明是按照这份合同约定的缴纳方式和数额缴纳的租金，原告兰空西宁转运站接受租金并交付租赁场地。所以，被告徐某某认为这份合同确已履行。
被告徐某某还认为，2007年5月1日双方订立的《土地使用权租赁合同》在一审及二审中原告兰空西宁转运站没有出示，但是被告徐某某将其作为证据向法庭出示。所以，原告兰空西宁转运站对于该合同是不认可的。从被告徐某某出示的2008年4月30日的0361895#交费票据和2008年7月7日的0362008#交费票据显示租金是按照2007年5月1日的合同约定每年12.5万元交纳的。原告兰空西宁转运站不认可该合同的原因在于，这份合同较以前的合同相比租赁土地的约定清晰，办理《军队房地产租赁许可证》的义务约定清楚，关于因军事需要或城市规划需要终止合同的赔偿标准约定清楚，租赁期间土地转租、转让、出让或开发对承租人的赔偿标准约定清楚，关于房屋产权归属约定清楚，提前解除合同的赔偿问题约定清楚，合同报兰空某部司令部的约定清楚。被告徐某某认为这些约定对原告兰空西宁转运站欲求确认合同无效来说是极其不利的，所以原告兰空西宁转运站极力主张合同无效，否则这份有效且已实际履行的合同会给再审被申请人带来诸多不利。原告兰空西宁转运站与被告徐某某订立的第一份合同的时间是在2001年3月28日，这份合同订立后原告兰空西宁转运站即向其上级部门提交了合同文本进行审批，并于同年7月30日经空军房地产管理局下发了《军队房地产租赁许可证》。这份合同与《军队房地产租赁许可证》是对应的，其余合同均是在这之后订立的，当然其余三份合同涉及的土地面积、建设房屋面积是不包括在这份《军队房地产租赁许可证》之中的。
【典型意义】。
效力性规范是指违反了直接决定合同效力的法律、法规的规定。如果违反的是一般的强制性规定不应当导致合同无效，只有违反了强制性规定中的效力性规定，才能宣告合同无效。判断什么是直接决定合同效力的规范或规定，应当考虑：第一，法律法规已经明确指明违反这种规定将导致合同无效或者明确指明了一旦违反这种规范，合同将不成立或无效；第二，要借助立法目的的解释来判断。如果一个规范只是出于行政管理的需要，实质上也不涉及公共利益，就不能将其看作是效力性规范；第三，判断是否是效力性规范，要坚持公共利益标准。本案中从原告提出的《中华人民共和国国防法》第三十九条规定：“国家保护国防资产不受侵害，保障国防资产的安全、完整和有效”；“禁止任何组织或者个人破坏、损害和侵占国防资产。未经国务院、中央军事委员会或者国务院、中央军事委员会授权的机构批准，国防资产的占用、使用单位不得改变国防资产用于国防的目的。国防资产经批准不再用于国防目的的，依照法律、法规的规定管理”第三十九条的规定来看，该规定实质上属于管理性的规定，同时该条规定并不绝对禁止改变国防资产用于国防目的，关键是改变国防资产用于国防目的是否经过授权部门的批准。经过批准的行为就是合法的，反之就是违法的。这个规定并非效力性的强制性规定，是不能导致合同无效的？
“文章来源网络，如有侵权请联系删除”。