刘志信、刘志诚、刘志超系三兄弟2003年，其父母相继去世，在某市某区留有四层楼房一幢。由于刘志诚、刘志超常年在外省工作，所以兄弟三人并未对房屋进行分割，而是由刘志信一家居住。2004年3月，刘志信持房屋产权证到房地产管理部门办理了产权变更登记，将该楼房登记在自己一人名下。204年9月，刘志信与秦伟民签订了房屋买卖合同，以80万元的价格将该楼房卖给了秦伟民，并到房地产管理部门办理了变更登记手续。2005年1月，刘志诚和刘志超回家探亲得知此事，立即提出异议:认为房屋系父母遗留下来的遗产，不能由刘志信一人独霸，他们两人也有份，刘志信未经他们两人同意擅自出卖该房屋，侵犯了他们的合法产权，因此要求从秦伟民手中收回房屋。秦伟民则凭借房屋买卖合同和房屋产权证书，也主张对房屋的所有权，不同意将房屋退还给他们。双方争执不下，刘志诚、刘志超遂将刘志信和秦伟民告上法庭，要求法院确认刘志信与秦伟民之间的房屋买卖合同无效，保护自己对房屋的所有权。
请回答下列问题并说明理由:
（1）本案所争议楼房在刘志信与秦伟民办理产权变更登记之前的产权归属是怎样的。
（2）刘志信与秦伟民签订的房屋买卖合同是否有效？秦某能否取得该房屋的所有权。
（3）刘志信的行为是否侵害了刘志诚、刘志超的合法权益，如何承担责任。
12.（1）本案所争议的楼房在刘志信与秦伟民办理产权变更登记之前为刘志信、刘志诚、刘志超三兄弟共同共有。因为该房屋是其三兄弟父母遗留下来的遗产，由三兄弟共同继承由于三兄弟并未对该房屋进行实际分割，所以该房屋应属于三兄弟的共有财产。房屋共有是指两个以上主体对同房屋共同享有所有权，它分为共同共有和按份共有两种形式。根据我国相关规定和司法实践，遗产在分割前为各继承人的共同共有财产，故该房屋为三兄弟共同共有。尽管刘志信将该房屋登记在自己人名下，但并没有改变该房屋为其三兄弟共同共有的事实。
（2）刘志信与秦伟民签订的房屋买合同应属有效。根据有关司法解释的规定，共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益虽然刘志信擅自处分三兄弟的共有财产，但不必然导致该房屋买卖合同无效，由于该房屋的产权证上的产权人为刘志信人，秦伟民相信刘志信有权处分该房屋，也支付了对价，而且双方到房地产管理部门办理了房屋过户登记手续属于善意、有偿取得该房屋，所以该房屋买卖合同有效，该房屋的所有权转归秦伟民所有。
（3）刘志信在其他共有人不知情的情况下，擅自将房屋产权证变更登记在自己一人名下并将房屋出卖给秦伟民，将房款据为己有，其行为侵害了刘志诚、刘志超的合法权益。所以，他应该将刘志诚、刘志超应得的房价款交付给他们，如果给他们造成了损失，还应于以赔偿。
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（1）本案所争议楼房在刘志信与秦伟民办理产权变更登记之前的产权归属是怎样的。
（2）刘志信与秦伟民签订的房屋买卖合同是否有效？秦某能否取得该房屋的所有权。
（3）刘志信的行为是否侵害了刘志诚、刘志超的合法权益，如何承担责任。
12.（1）本案所争议的楼房在刘志信与秦伟民办理产权变更登记之前为刘志信、刘志诚、刘志超三兄弟共同共有。因为该房屋是其三兄弟父母遗留下来的遗产，由三兄弟共同继承由于三兄弟并未对该房屋进行实际分割，所以该房屋应属于三兄弟的共有财产。房屋共有是指两个以上主体对同房屋共同享有所有权，它分为共同共有和按份共有两种形式。根据我国相关规定和司法实践，遗产在分割前为各继承人的共同共有财产，故该房屋为三兄弟共同共有。尽管刘志信将该房屋登记在自己人名下，但并没有改变该房屋为其三兄弟共同共有的事实。
（2）刘志信与秦伟民签订的房屋买合同应属有效。根据有关司法解释的规定，共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益虽然刘志信擅自处分三兄弟的共有财产，但不必然导致该房屋买卖合同无效，由于该房屋的产权证上的产权人为刘志信人，秦伟民相信刘志信有权处分该房屋，也支付了对价，而且双方到房地产管理部门办理了房屋过户登记手续属于善意、有偿取得该房屋，所以该房屋买卖合同有效，该房屋的所有权转归秦伟民所有。
（3）刘志信在其他共有人不知情的情况下，擅自将房屋产权证变更登记在自己一人名下并将房屋出卖给秦伟民，将房款据为己有，其行为侵害了刘志诚、刘志超的合法权益。所以，他应该将刘志诚、刘志超应得的房价款交付给他们，如果给他们造成了损失，还应于以赔偿。
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